Gayrimenkul Değeri Nasıl Hesaplanır?

Bir konutun, ticari işletmenin veya fabrikanın değeri belirlenirken rastgele rakamlar veya kulaktan dolma veriler yerine uluslararası kabul görmüş değerleme yöntemleri uygulanır. Gayrimenkul değeri tespiti yapılırken Emsal Karşılaştırma, Gelir İndirgeme ve Maliyet Yaklaşımı metodolojileri entegre edilir.

Mülk Değerini Etkileyen 5 Temel Faktör

1. Konum ve Ulaşım Kolaylığı: Mülkün ana ulaşım akslarına, metro hatlarına, merkezi iş alanlarına ve sosyal donatılara yakınlığı en önemli değer unsurudur.
2. İmar Durumu ve Yapılaşma Hakkı: Emsal (KAKS) ve taban alanı (TAKS) katsayıları, arsa payı ve imar planı fonksiyonu.
3. Fiziki Durum ve Yıpranma: Binanın yaşı, betonarme/statik durumu, mimari kalitesi, kat/cephe pozisyonu ve manzara avantajı.
4. Hukuki ve Arşiv Durumu: Yapı kullanma izin belgesi (iskan), tapudaki şerh/ipotek durumları ve ruhsata aykırı eklenti bulunup bulunmadığı.
5. Bölgesel Arz-Talep Dengesi: Lokasyondaki gayrimenkul hareketliliği ve piyasadaki eşdeğer emsallerin gerçek pazarlık payları sonrası satış rakamları.

Değerleme Metodolojilerinin Uygulanışı

Konutlarda öncelikle bölgedeki güncel satılık ve satılmış emsal gayrimenkuller incelenirken; kira getirili ticari mülklerde İndirgenmiş Nakit Akımı (DCF) ve Direkt Kapitalizasyon modelleri, fabrika ve özel yapılarda ise Yeniden İnşa Maliyeti Yaklaşımı baz alınır.